האם נדל"ן בגרמניה בהשוואה לישראל ראוי לתשומת לב המשקיע הקטן
לפניכם מספר נקודות כלליות להשוואה בין השקעה בנדל"ן בגרמניה לעומת ישראל
שווקי הנדל"ן בגרמניה מושפעים וכפופים לגורמים כלכליים וחברתיים שיכולים להשתנות לעיתים גם במהלך משא ומתן עצמו לפני רכישה.
לקבלת המידע העדכני ביותר לגבי נדל"ן בגרמניה בעיקר כאשר מדובר בשיקולי השקעה קונקרטיים.
מומלץ להתייעץ עם מומחים וכן לעיין בדוחות עדכניים של שוק הנדל"ן הגרמני רגע לפני החתימה על חוזה רכישה ו/או השקעה נדלנית על מנת לצמצם את החשיפה לסיכונים בלתי צפויים.
מאפייני שוק הנדל"ן בגרמניה
- יציבות: שוק הנדל"ן הגרמני ידוע ביציבותו לאורך זמן וכן בתנודתיות נמוכה.
הוא נחשב לעתים קרובות למקלט בטוח להשקעות נדל"ן בשל הכלכלה החזקה והיציבות הפוליטית שלו. - סוגי נכסים: שוק הנדל"ן בגרמניה מציעה מגוון רחב של סוגי נכסים, כולל דירות, בתים צמודי קרקע ונכסים מסחריים.
זהו שוק שכירות חזק, כאשר אנשים רבים בוחרים ומעדיפים לשכור במקום לקנות נכס נדל"ן משלהם. - מגמות מחירים: כמו בערים מרכזיות רבות בארצות אירופאיות בעלות כלכלות חזקות גם ערים מרכזיות בגרמניה (ברלין, מינכן ופרנקפורט למשל) חוו עליות מחירים משמעותיות בשנים שלפני הקורונה.
יש לזכור כי שוק הנדל"ן היה תחת רגולציה ומוסדר מוסדית כדי למתן ואף למנוע עליות מחירים וספקולציות מוגזמות וקיצוניות. - תקנות: בגרמניה יש תקנות מחמירות וברורות על עסקאות נדל"ן וגם שהן משתנות לעיתים יש עדיפות להשקעות מקומיות.
משקיעים זרים עשויים לעמוד בפני הגבלות מסוימות וכן דרישות בירוקרטיות שבעלי אזרחות או דרכון גרמני לא צריכים לעבור. - פיקוח על שכר דירה: בשוק הנדל"ן בגרמניה יש מדיניות פיקוח על שכר דירה והיא חסרת פשרות.
מדיניות פיקוח שכר דירה קיימת בערים רבות בגרמניה והיא מגבילה את הסכום שבו בעלי דירות יכולים להעלות שכר דירה, במיוחד על שוכרים קיימים.
לסיכום הנדל"ן בגרמניה
גרמניה פתוחה להשקעות זרות והיא אטרקטיבית למשקיעים זרים בשל יציבותה וכלכלתה החזקה.
יחד עם זאת משקיעים בכלל ומשקיעים בנדל"ן בגרמניה עלולים לעמוד בפני מכשולים נוספים, כגון מסים גבוהים יותר או הגבלות על סוגי נכסים שהם רשאים לרכוש, משקיעים רבים בעלי זכאות להוצאת דרכון גרמני מעדיפים להוציא אזרחות גרמנית תרם השקעת נדל"ן ולהנות מזכויות שלא קיימות למשקיעים שאינם בעלי אזרחות גרמנית.
הנדל"ן בישראל כיום ביחס לשוק הנדל"ן הגרמני
- שוק נדל"ן דינמי: שוק הנדל"ן בישראל הוא דינמי כלפי מעלה כמעט באופן תמידי (לפחות מה שקורה עד היום ספטמבר 2023).
השוק חווה עליות מחירים משמעותיות בשנים האחרונות תל אביב וירושלים הם שוקי הנדל"ן הבולטים בארץ אך לצידם ערים רבות נוספות וגם בפריפריה קיימת עליה תמידית של ערך הנדל"ן. - ביקוש גבוה: בישראל קיים מחסור תמידי ולכן יש ביקוש גבוה לדירות גם בזמני שפל להם אנו עדים בתקופה האחרונה.
ביקוש זה מונע מגידול אוכלוסין והגירה וחוסר בהתחלות בנייה ותכנון לטווח ארוך שאינו ממומש.
זה יכול להוביל לתנאי שוק בלתי יציבים ותחרותיים אשר משתנים במהירות. - מגמות מחירים: ישראל חוותה עלייה במחירי הנכסים, מה שהפך את זה לאתגר עבור תושבים רבים להרשות לעצמם לרכוש דירות.
לצד זאת עלייה משמעותית בריבית מהווה גורם ממתן של הביקושים אך כזה שאינו גורם לירידת מחירים (עדיין). - השקעות זרות: ישראל מעודדת השקעות זרות בנדל"ן, וקיימים תמריצים שונים לרוכשים מחו"ל, לרבות רכישת יחידות דיור חדשות על ידי יהודי התפוצות וגם משקיעים שאינם גרים בישראל.
- תקנות: בישראל יש תקנות מינימליות להגנה על קונים ודיירים אך תקנות אלו יכולות להשפיע על היבטים כגון חוזי שכירות, העלאות שכר דירה ולכן יכולים להשפיע ישירות על כדאיות ההשקעה.
- סוגי נכסים: ישראל מציעה מגוון סוגי נכסים, לרבות דירות, וילות ונכסים מסחריים אך השקעה בנדל"ן בישראל יכולה להיות טריקית בשל חוסר יציבות פוליטית וכלכלה אשר תלוייה ביציבות ושינויים בעולם ההיטק.
חשוב לזכור כי שוקי הנדל"ן יכולים להשתנות במהירות, והתנאים עשויים להשתנות מאוד בתוך כל אחת מהמדינות.
לכן, חשוב לבצע מחקר מעמיק ולהתייעץ עם מומחים מקומיים כאשר בוחנים השקעות נדל"ן בגרמניה או בישראל.
שאלות ותשובות
שוק הנדל"ן בגרמניה ידוע ביציבות ובצמיחה מפוקחת.
בגרמניה יש בדרך כלל עליות מחירי נכסים יציבות וגם מתונות יותר, בעוד שישראל חוותה עליות מחירים תלולות בשנים האחרונות.
בגרמניה עשויות להיות כמה הגבלות וניירת נוספת למשקיעים זרים, בעוד שישראל מעודדת השקעות זרות ומספקת תמריצים לקונים בחו"ל בעיקר ליהודים.
לגרמניה יש שוק שכירות חזק, עם הרבה אנשים שבוחרים לשכור נכס במקום לקנות ומקובל לגור בשכירות לטווח ארוך.
בישראל יש גם שוק שכירות, אבל הוא יכול להיות תחרותי ויקר בערים הגדולות וקיימת שאיפה כללית לרכוש דירה על ידי מי שידו משגת.
לגרמניה יש מדיניות פיקוח ובקרה על שכר דירה בערים רבות, המגבילה את העלאות שכר הדירה על שוכרים קיימים.
גם בישראל יש תקנות להגנה על הדיירים בתנאים מסוימים. בשנים האחרונות נעשים מאמצים להגביר את הרגולציה בנושא הפיקוח מפני העלאות שכר דירה מוגזמות ופרועה.
בשתי המדינות גורמים פיננסיים מציעים אפשרויות מימון לרכישת נכסים, כולל משכנתאות. אך ההקלות בשיעורי הריבית והתנאים עשויים להשתנות בהתאם לתנודות שוק.